Immobilienpreise Hamburg 2023

Die Immobilienpreise in Deutschlands zweitgrößter Stadt boomen schon seit Jahrzehnten. Und der Boom nimmt auch 2023 kein Ende.

Hamburg ist nach wie vor ein extrem attraktiver Wohnort, der immer mehr Menschen anzieht. Die Nachfrage nach Wohnraum und vor allem nach Eigentum ist ungebrochen.

Die Corona-Krise hat den Wunsch nach den eigenen vier Wänden in Hamburg anscheinend nur verstärkt.

Da die zentralen Wohnlagen Hamburgs nur noch für die wenigsten finanzierbar sind, entwickelt sich das Hamburger Umland zu einer immer gefragtereren Alternative für Kaufinteressenten.

Insbesondere Ein- und Zweifamilienhäuser werden in Hamburg seit Jahren immer teurer: Die Quadratmeterpreise für Häuser sind im letzten Jahr um knapp 12 Prozent gestiegen.

Für ein Einfamilienhaus zahlen Käufer aktuell durchschnittlich 759.000 Euro.

Die Anzahl der Kauffälle zwischen 2019 und 2020 ist minimal, um etwa 0,69 Prozent zurückgegangen.

Der Geldumsatz für den Teilbereich der Ein- und Zweifamilienhäuser beläuft sich dagegen auf insgesamt 2,22 Milliarden Euro. Das sind 10 Prozent mehr als noch im Jahr zuvor.

Die meisten Häuser wurden in Hamburg Rahlstedt im Bezirk Wandsbek gehandelt: 233 Ein- und Zweifamilienhäuser haben ihren Besitzer gewechselt. Hierbei wurde ein Quadratmeterpreis von durchschnittlich 4.387 Euro veranschlagt.

Auch die Preise für Eigentumswohnungen steigen in Hamburg kontinuierlich – im letzten Jahr um 13 Prozent.

Damit liegt der Durchschnittspreis für Eigentumswohnungen aktuell bei 5.723 Euro pro Quadratmeter.

Im letzten Jahr gab es knapp 6.200 Wohnungsverkäufe in der Hansestadt. Das bedeutet einen leichten Rückgang der Kauffälle um 2 Prozent. Ähnlich wie bei Ein- und Zweifamilienhäusern.

Das hat den Geldumsatz des Marktsegments für Wohn- und Teileigentum jedoch kein bisschen geschmälert.

Im Gegenteil: der Geldumsatz ist um 10 Prozent auf 3,11 Milliarden Euro gestiegen.

Besonders beliebt bei Wohnungskäufern sind der Bezirk Eimsbüttel und der Ortsteil Winterhude im Bezirk Hamburg-Nord.

In Winterhude wurden im letzten Jahr trotz Quadratmeterpreisen von 7.720 Euro insgesamt 360 Eigentumswohnungen verkauft.

Mit 340 Wohnungeverkäufen ist Eimsbüttel nicht weniger beliebt. Hier zahlen Käufer durchschnittlich 6.728 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche.

Die Entwicklung der Immobilienpreise ist von unterschiedlichen Faktoren abhängig.

Ein wesentlicher Aspekt ist dabei das Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage. Übersteigt die Nachfrage das Angebot, steigen die Preise.

Und andersherum: Ist das Angebot höher als die Nachfrage, fallen die Preise.

Eigentlich ganz simpel.

Aber wie entwickeln sich Angebot und Nachfrage?

An dieser Stelle kommen wir auf die häufig erwähnten “unterschiedlichen Faktoren der Immobilienbewertung” zu sprechen.

Schauen wir uns diese Einflussfaktoren genauer an:

Der wohl wichtigste Faktor bei der Immobilienbewertung ist die Lage. Denn während alle auf das Gebäude bezogenen Faktoren wandelbar sind, bleibt das Grundstück wo es ist.

So ist das Grundstück in bedeutenden Lagen meist sogar mehr wert als die Immobilie selbst.

Der Wert der Lage wird neben dem räumlichen Umfeld wie der Region oder dem Stadtteil häufig durch weitere kleinteilige
Strukturen bestimmt.

Hierbei sprechen Immobilienexperten von der Mikrolage.

In der Regel kategorisieren Experten die Wohnlage in sehr gute Lagen, gute Lagen, mittlere Lagen und einfache Lagen.

Zu welcher Lage ein Viertel gehört, kann sich mit der Zeit auch verändern.

Hamburg hat eine Gesamtfläche von 755,1 Quadratkilometern und ist die zweitgrößte Stadt Deutschlands.

351,6 Quadratkilometer sind Siedlungsfläche, 248,6 Quadratkilometer Vegetationsfläche. Ganze 72 Quadratkilometer beansprucht der Hamburger Hafen – “Das Tor zur Welt” – für sich.

Über die Elbe ist Hamburg mit der Nordsee verbunden und eine sehr bedeutende Hafenstadt. Die Stadt wird von hunderten Kanälen durchzogen. An Park- und Grünflächen mangelt es nicht.

Hamburgs Einwohnerzahl steuert rasant auf die 2-Millionen-Marke zu. Im Jahr 2020 wurden 1,9 Millionen Einwohner in der Elbstadt verzeichnet. Das sind 9 Prozent mehr als noch vor 10 Jahren.

Besonders stark ist natürlich die Hafencity gewachsen. Die Einwohnerzahl in dem neuen Ortsteil im Bezirk Hamburg-Mitte hat sich seit 2010 mehr als vervierfacht.

Aber auch der Ortsteil Billwerder im Bezirk Bergedorf hat sich erstaunlich entwickelt: So hat sich die Bevölkerungszahl mehr als verdoppelt.

Dabei ist die dynamische Hansestadt jünger als der deutsche Durchschnitt: Während das Durchschnittsalter bundesweit bei 44,5 Jahren liegt, beträgt es in Hamburg lediglich 42,2 Jahre.

Am jüngsten sind die Einwohner mit 40,1 Jahren in Hamburg-Mitte.

Das höchste Durchschnittsalter findet sich in Wandsbek mit 44 Jahren. Damit liegt der Stadtbezirk aber immer noch leicht unter dem bundesweiten Durchschnitt.

In Hamburg gibt es knapp 1 Million Wohnungen, genauer gesagt 976.700 Einheiten. Seit 2007 ist der Bestand jedes Jahr um mehrere Tausend Wohnungen angestiegen.

Extremer Bauboom herrscht vor allem in den Ortsteilen Hafencity und Hammerbrook, die beide zum Bezirk Hamburg-Mitte gehören.

Hier hat sich der Wohnungsbestand seit 2014 mehr als verdoppelt.

Die Ursache sind großflächige Neubauprojekte. Dabei zählt die Hafencity als größtes Stadtentwicklungsprojekt Europas. Und auch im Büroviertel Hammerbrook sind durch die Großbauprojekte “Hammerleev” und “SonninPark” über 1.000 neue Wohnungen entstanden.

Die Einwohnerdichte der Stadt an der Elbe liegt bei 2.522 Einwohnern pro km².

Besonders dicht bewohnt ist der Ortsteil Hoheluft-West im Bezirk Eimsbüttel. Hier leben 18.707 Menschen pro Quadratkilometer.

Hohe Mieten und knapper Wohnraum: Hamburg ist ein teures Pflaster. Anders ausgedrückt: Die Lage auf dem hanseatischen Wohnungsmarkt ist angespannt.

Viele Mieter sind unzufrieden, und auch der Wohnungsbau ist nicht unkompliziert.

So gab es im Jahr 2020 über 12% weniger Baugenehmigungen als noch im Vorjahr. Insbesondere in Hamburg-Mitte ist es sehr schwer, Baugenehmigungen zu erhalten.

In Eimsbüttel hingegen ist noch Platz: Hier wurden 2020 fast 60% mehr Baugenehmigungen vergeben als im Vorjahr.

Auch die Bautätigkeit ist hoch: 2020 wurden über 10.600 Wohnungen fertiggestellt – 17 Prozent mehr als noch 2019.

Ein Großteil der Neubauten befinden sich in den Bezirken Altona und Wandsbek.

Zwischen 2019 und 2020 ist die Anzahl der Wohnungen um 1,09 Prozent gestiegen.

Die Hamburger Haushaltsgröße liegt bei durchschnittlich 1,8 Personen, was auf viele Single- und Zwei-Personen-Haushalte hindeutet.

Die kleinsten Haushalte finden sich in den Bezirken Hamburg-Nord und Eimsbüttel: Im Durchschnitt teilen sich hier 1,6 Personen eine Wohnung.

Deutlich geräumiger ist es in Nienstedten im Bezirk Altona: 124,9 Quadratmeter umfasst die durchschnittliche Wohnfläche in dem gut betuchten Elbvorort.

Der großzügige Wohnraum hat seinen Preis:

Familienfreundlicher gestaltet sich der Bezirk Wandsbek: In den zugehörigen Ortsteilen Duvenstedt, Lemsahl-Mellingstedt und Wohldorf-Ohlstedt leben mit 2,3 Personen je Wohnung die größten Haushalte.

Dabei befinden sich beinahe 90 Prozent der Wohnungen in Lemsahl-Mellingstedt in einem Ein- oder Zweifamilienhaus.

Auch die Quadratmeterpreise für das Eigenheim sind hier mit 4.916 Euro für Hamburger Verhältnisse erschwinglich.

Das entspricht einer Wohnungsgröße von 39,1 m² pro Kopf.

Hamburg ist eine reiche Stadt mit vielen wichtigen Arbeitgebern. Dazu gehört die Stadt selbst, aber auch Unternehmen wie Edeka, Otto, Lufthansa und Investing-Unternehmen beschäftigen Zehntausende Personen.

Das BIP der Hansestadt lag im Jahr 2020 bei über 118 Milliarden. Damit war es etwas geringer als im Vorjahr, welches jedoch vor allem durch die Corona-Krise geprägt ist.

Die Arbeitslosenquote der Stadt beträgt 6,4%. In Hamburg-Mitte liegt sie bei 8,3%, während im Bezirk Eimsbüttel nur 5,2% der Menschen arbeitslos sind.

Hamburg ist in 7 Stadtbezirke aufgeteilt.

So vielfältig die Stadtbezirke, so verschieden sind auch die Immobilienpreise.
In der Tabelle sehen Sie den durchschnittlichen Quadratmeterpreis für Häuser und Wohnungen in den verschiedenen Stadtbezirken in Hamburg.

Warum explodieren die Preise im Stadtbezirk Hamburg Eimsbüttel, während sich der Immobilienmarkt in den Stadtbezirken Bergedorf und Harburg entspannter zeigt?

Ein Faktor, der einen besonderen Einfluss auf die Entwicklung der Immobilienpreise hat, ist die Wohnlage.

Jeder der Stadtbezirke lässt sich in unterschiedliche Wohnlage-Kategorien einteilen:

Die Hansestadt Hamburg ist Deutschlands zweitgrößte Stadt. Ihre Lage in Norddeutschland macht sie zu einem wichtigen Verkehrsknotenpunkt, und dank der Elbe ist Hamburg auch eine bedeutende Hafenstadt.

Die HafenCity mit ihrer berühmten Elbphilharmonie gehört zu den wichtigsten neuen Sehenswürdigkeiten in Hamburg.

Die Immobilienpreise in der Stadt sind hoch: Ein- und Zweifamilienhäuser in Hamburg kosten durchschnittlich 5.707 Euro pro Quadratmeter.

Für Eigentumswohnungen sind Quadratmeterpreise von 5.595 Euro üblich.
Die Tendenz ist steigend, wobei Preise in den letzten Quartalen aufgrund der Pandemie und des Ukrainekriegs zum Teil leicht gesunken sind.

Hamburg-Mitte ist der größte Bezirk der Stadt. Er besteht aus dem Zentrum, der modernen HafenCity, dem Rotlichtviertel Reeperbahn in St. Pauli und dem angesagten Stadtteil Wilhelmsburg.

Mit 40,2 Jahren ist das Durchschnittsalter in diesem Bezirk am niedrigsten. Viel gebaut wird in Hamburg-Mitte trotz großer Nachfrage nicht, weshalb die Preise entsprechend hoch sind.

In der Altstadt und Neustadt des Bezirks, wo sich unter anderem die Landungsbrücken, der Jungfernstieg, der Neue Wall und die Shopping-Gegend Mönckebergstraße befinden, weichen die Preise je nach Mikrolage stark voneinander ab.

Manche Objekte erreichen bis zu 2 Millionen Euro.

Die teuersten Eigentumswohnungen in Hamburg-Mitte kosten bis zu 12.000 Euro pro Quadratmeter.

Der Bezirk Hamburg-Altona liegt im Westen der Stadt rechts der Elbe. Er war lange unabhängig, ist jedoch seit 1937 ein Teil von Hamburg.

Die hippe Sternschanze, der Bahnhof Altona, die schöne Gegend Ottensen, das Volksparkstadion und das Villenviertel Blankenese sind alle Teil von Hamburg-Altona. Insbesondere in der Nähe der Elbe sind die Preise hoch.

Durchschnittlich kosten Häuser in Altona zum Beispiel 6.698 Euro pro Quadratmeter, wobei sie zum Teil auch die 10.000-Euro-Marke knacken.

Für Wohnungen in Altona sind Preise zwischen 7.000 und 11.000 Euro pro Quadratmeter zu erwarten.

In Eimsbüttel im Nordwesten der Stadt leben etwa 260.000 Menschen.

Neun verschiedene Stadtteile gehören zu Eimsbüttel, darunter Rotherbaum, Hoheluft-West und Eidelstedt. Als kleinster Bezirk der Stadt ist Eimsbüttel sehr beliebt und erlebt eine deutlich höhere Nachfrage als Angebot.

Dies liegt unter anderem an den vielen historischen Häusern, den von Bäumen dominierten Straßen, der schönen Osterstraße und den zahlreichen Restaurants am Eppendorfer Weg.

Im Durchschnitt kosten Häuser 7.912 Euro pro Quadratmeter. Wohnungen sind mit einem Durchschnittspreis von 6.245 bis 7.414 Euro pro Quadratmeter etwas günstiger.

Hamburg-Nord ist ein Bezirk im Norden der Stadt, der aus 13 verschiedenen Stadtteilen besteht.

Sie sind sehr unterschiedlich: Eppendorf, Hoheluft-Ost und Winterhude haben sehr elegante Gebäude und Einwohner und Highlights wie den Isemarkt oder das Holthusenbad, während Groß Borstel und Alsterdorf ruhiger und grüner sind. Hier wohnen vor allem Familien.

Der große Stadtpark von Hamburg liegt im Bezirk Hamburg-Nord, und auch der Friedhof Ohlsdorf ist ein wichtiger Park.

Durchschnittlich kosten Häuser im Ortsteil Barmbek-Nord um die 6.300 Euro pro Quadratmeter. Für Eigentumswohnungen in Barmbek-Nord sind 6.000 Euro pro Quadratmeter zu veranschlagen.

Im Süden der Stadt liegt der Bezirk Hamburg-Harburg, der früher ein Teil Niedersachsens war. Heute ist Harburg eine bunte Mischung aus Stadt und Dorf.

Malerische Obstbaumplantagen und Heidelandschaften schließen sich im Süden an den Bezirk an und bieten schöne Ausflugsmöglichkeiten.

Auch das Freilichtmuseum Hamburg-Harburg, das Einblick in das ländliche Leben der letzten Jahrhunderte gibt, ist ein Highlight.

Zugleich steigt die Anzahl an Wohngebäuden, während das Durchschnittsalter sinkt.

Die Preise für Häuser in Harburg bewegen sich zwischen 4.100 und 5.100 Euro pro Quadratmeter. Wohnungen sind in dem Bezirk für Quadratmeterpreise zwischen 4.300 und 7.800 Euro zu haben.

Auch Wandsbek bietet eine Vielzahl an Wohnlagen, die von sehr gut bis hin zu einfach reichen. Im Nordosten der Stadt gelegen, hat der Bezirk viele Parks, Wälder und Naturschutzgebiete vorzuweisen.

Über 420.000 Menschen wohnen hier. Da überrascht es nicht, dass Wandsbek auch die meisten Wohngebäude aller Stadtbezirke von Hamburg beherbergt.

Mit 44 Jahren ist das Durchschnittsalter hier am höchsten, da viele Ruheständler gern in den „Walddörfern“ des Bezirks leben.

Ein- und Zweifamilienhäuser in Wandsbek kosten im Durchschnitt 5.264 Euro pro Quadratmeter. Eigentumswohnungen in dem Bezirk liegen bei etwa 5.137 Euro pro Quadratmeter.

Hamburg-Bergedorf bietet gute und einfache Wohnlagen. Der grüne Wohnbezirk hat eine charmante Altstadt mit einem regelmäßigen Markt. Die Bevölkerungsdichte ist hier gering.

Aufgrund der schönen Lage ist Bergedorf beliebt für Tagesausflüge wie etwa Radtouren entlang der Elbe oder durch den Wald.

Mit durchschnittlich 2 Personen pro Haushalt ist die Haushaltsgröße in diesem Bezirk am größten, was auf viele Familien hinweist. Zugleich bietet Bergedorf die wenigsten Wohngebäude aller Hamburger Bezirke an, und die Tendenz ist rückläufig.

Häuser in Bergedorf kosten durchschnittlich 4.793 Euro pro Quadratmeter, wobei die Preise in einigen Regionen noch höher ausfallen können.

Eigentumswohnungen in Hamburg-Bergedorf sind ab 3.700 Euro pro Quadratmeter und im Durchschnitt für 4.300 Euro pro Quadratmeter erhältlich.

Die hier aufgeführten Preise geben ein allgemeines Gesamtbild der Immobilienpreise in Hamburg wieder.

Der Wert einer Wohnung oder eines Hauses hängt aber von sehr vielen verschiedenen Faktoren ab.

Es lohnt sich daher immer, eine ganz individuelle Immobilienbewertung in Anspruch zu nehmen.

Mit dem Immobilienwertrechner von Hausfrage können Sie sich kostenlos einen ersten Überblick über den Marktwert Ihrer Immobilie verschaffen.

Hamburg ist ein Stadtstaat und zugleich eine Hansestadt. Bis heute spielt der Hafen an der Elbe eine sehr wichtige Rolle und Hamburg konkurriert stets mit anderen europäischen Großhäfen wie Rotterdam um den Titel „Wichtigster Hafen Europas“.

Die zweitgrößte deutsche Stadt grenzt im Norden an Schleswig-Holstein und im Süden an Niedersachsen. Sowohl die Ostsee als auch die Nordsee sind in jeweils knapp einer Stunde zu erreichen.